奇葩商品房的“短命”路线图

很多购房者以为商品房的土地证使用年限都是70年，因此购房时往往不会对相关信息进行核查。许多人或许没有意识到，如果土地使用年限缩水，购房人可能面临不小的损失。近日，四川省南部县消费者李女士就向中国消费网四川频道投诉反映，自己购买了该县金禾小区的商品房，至今也未办理土地使用证。不久前在维权过程中才发现，小区的土地使用年限到2016年3月就到期了，最初县政府批准的土地使用年限也只有15年，在办理商品房分户时最终剩余使用年限仅为3年。

土地使用年限仅15年

2008年初，李女士以每平方米1190元的价格，在南部县城金禾小区购买了一套104.52平方米的商品房。6年多来，烦心事不断。约定的交房日一再推迟，直到2011年底才正式交房。2012年7月办理了房产证，但土地使用证一直未办理。

李女士手里的购房合同中，有关金禾小区的土地信息基本齐全，该小区土地面积1199.625平方米，性质为“国有土地”，批准文号NO：0018198，用途为“商品房”。但唯一缺少的信息就是土地使用年限。合同中土地使用年限的起止时间空格内，开发商事先就“打了叉”。

5单元2楼1号的住户李先生告诉小编，他当时就此询问过项目经理何某，对方答复称办理土地使用证时，会按照城市土地开发政策进行办理。

2013年4月28日，开发商南部崚鹰房地产公司(以下简称“崚鹰房产公司”)贴出通知，要求小区业主到公司办公室领取办理土地使用证的信息登记表。李女士告诉小编，业主们拿到表一看，该小区的土地使用期到2016年3月20日就终止了，掐指一算，合法使用时间只剩下不到3年。“买房的很多都来自乡下，以为按国家有关政策，商品房的土地使用期限都是70年。而开发商售房故意隐瞒了这一重要信息。”李女士说，随后，小区的全部64户业主，中止办理土地使用证，集体向南部县政府进行了投诉。

2013年12月6日，南部县国土资源局书面回复称，2001年崚鹰房产公司取得该小区土地使用权时，县政府批准的土地使用年限就是15年，在办理商品房分户时已经使用了12年，剩余使用年限为3年。

2014年8月，针对业主的咨询，县国土资源局再次回复业主称，禾金小区土地使用年限到期后，交纳出让金后可依法申请使用年限续期。

国土部门称合法

“土地使用权限为什么只有15年”，业主们一直想得到这一问题的答案。

9月9日，按照李女士提供的电话，小编致电崚鹰房产公司总经理赵修君。他告诉小编，金禾小区办理开发手续的时候，他确实是公司总经理，目前已经退休。他向小编透露，金禾小区项目其实只是挂靠在该公司的一个私人房产项目，“我们啥子都没管”。

开发金禾小区的地块，在业主的购房合同上写的是“金鱼街面粉厂地块”。县国土资源局去年第一次书面回复业主写的是，“属南部县人民政府于2001年批准南部县崚鹰房地产开发公司开发的旧城改造项目”。

赵修君则这样描述金禾小区的来历：“土地原来属于一家国有工厂，卖给了一个私人，中间转了几道手，后来还因合同纠纷打了五六年官司。”

9月10日，南部县国土资源局地籍科科长李兰英在接受小编采访时则表示，金禾小区地块属于企业改制转让出的土地，最先的购买者对土地使用年限自愿申请的是15年，国土部门批的也就是15年。

针对金禾小区土地使用权年限只有15年是否符合相关法规的问题，南部县国土资源局在回复业主时表示，根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地最高使用年限为70年，并非每宗居住用地土地使用权都必须以最高年限70年进行出让。金禾小区出让年限为15年，符合相关法律规定。

对开发商涉嫌欺骗售房的行为，南部县国土资源局建议业主通过司法途径来维护其合法权益。

类似现象在当地常见

“后来我们调查发现，其实在南部县老城区这种情况还比较常见。好几个小区的土地使用年限都到期了，后来又续了期。”李兰英告诉小编，据其了解，南部县过去有很多旧城改造项目，那时候土地还没有实行“招拍挂”出让，土地使用年限一般都比较短，15年、20年、25年的都有，“第一次出让大多都是15年”。另一种情况就是企业改制，一些工业用地进入房地产开发市场，当时国家对土地使用没有最低年限规定，购买者自愿申请，年限越短费用越低。

小编调查发现，南部县土地使用年限过短问题遭到当地不少购房者的质疑。9月16日，小编在百度上搜索关键词“南部县土地使用年限”，结果显示相关网页达5.8万余个，其中不少是网友发帖，主题包括“南部县政府该管管住宅使用年限问题了”、“新房土地使用年限为何只有30年?”、“为什么南部县商品房的土地证使用期限多半只有15年?”等等。

小编了解到，针对此类问题，南部县政府今年还专门出台(2014)25号文件，规定“土地使用权续期，由购买商品房购房户申请续期时基准地价补偿土地出让金后，再由国土局给予办理”。

对于土地使用年限续期的费用，李兰英告诉小编，有关部门反馈的信息是，城区新的基础地价目前尚未公布实施，将按房屋分摊土地面积及申请续期年限收取，由业主自行支付。

警惕土地年限缩水

相关法律规定，开发商销售房屋应当公示“五证”，其中包括载明土地使用年限的“国有土地使用权证”。金禾小区多位业主告诉小编，他们当初购买时并没有看到“五证”，如果了解到土地使用年限只有9年多，无论如何也不会买该小区的房。

四川省保护消费者权益委员会秘书长肖向荣认为，土地使用年限是商品房的内在属性之一，是衡量商品房价值的重要因素，直接关系到房屋的价格和购房者的房屋持有成本，像这样重要的信息，开发商应该明确告知购房者并写入购房合同。从金禾小区业主的投诉来看，开发商在售房时有故意隐瞒土地使用年限的嫌疑，违反了《消费者权益保护法》的相关规定，涉嫌欺诈消费者。

肖向荣说，土地使用年限“缩水”属于售房陷阱，个别开发商可能会低价购买一块即将到期的土地进行开发出售，购房者误以为新开发的楼盘土地使用年限为70年，买房之后才发现土地使用年限“缩水”。四川省消委会近期将就此发布消费警示，提醒消费者在买房时一定要注意所买房屋的土地使用年限，同时呼吁有关部门提供便捷的土地使用信息查询，加大对开发商房屋销售行为的监管，切实保障消费者的合法权益。