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房地产市场是灰犀牛?连平6方面解析楼市风险不大

2017年08月09日来源:网络业界访谈责任编辑:yuanmaolin

  近来“灰犀牛”一词大热,而备受重视的房地产商场,会不会成为一个风险迸发点,成为各方谈论的焦点。9日上午,交通银行首席经济学家连平到会2017博鳌房地产论坛,从开发商资金满足、家庭购房杠杆率低、居民部分资产负债不高档6方面分析,认为房地产商场风险水平并不高,仍能坚持平稳、较快工作。
  
  开发商未来两年不缺钱
  
  连平认为,房地产离不开金融,房地产是归于本钱和金融特点非常高的行业,因而很有必要从金融的角度去看当时的房地产。
  
  房地产金融首要分为两大版块,一是银行给房地产供应的融资,另一块对错银行,但后者的规划并不大,真正大的仍是银行信贷。银行信贷又可以分为开发商告贷和按揭告贷。
  
  开发贷这些年一向处于增速偏低的状况,它在整个银行业人民币告贷余额中所占的比重出现下降痕迹,现在的占比缺少6%。一同,开发贷的不良告贷率也较低,不到1%,大部分银行在0.5%左右,而整个银行业的不良告贷率为1.7%。
  
  “2016年银行给开发商供应的告贷,加上定金、预售款,以及所发行的债券,大概计算是7万亿多一点,这是什么概念?开发商在银行业这些年整个开发贷的余额只需6.2万亿,但上一年一年获得的告贷超越7万亿,这是非常大的金额,所以开发商至少在未来两年不缺钱。”连平称。
  
  他标明,尽管今明两年融资环境在收紧,但房地产行业“阶段性现已吃饱了”,不必忧虑短期融资问题。
  
  但连平供认,开发商全体的负债率有些偏高,未来如果能降至60%—70%,则比较合理,这样可以防止一部分开发商的风险显露。
  
  家庭购房杠杆率
  
  2016年以来,银行的按揭告贷高速添加,尤其是上一年下半年到本年年头,整个增速非常惊人,引起各方重视。但连平标明,这个增速短期内是偏高的,但并不能推导出风险的信号。
  
  以家庭为单位的按揭率,或者说购房杠杆率,是购房运用杠杆的程度。我国的家庭部分在最近这些年杠杆率显着上升,5年前按揭率大约15%,现在现已翻涨到30%,5年间杠杆率进步一倍。但从世界比较来看,这个杠杆率并不高。
  
  连平对比称,美国和日本在危机迸发时,购房杠杆率到达了100%。“当一场危机要出现的时分,最早需求查询的是整个杠杆率状况,其实就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫毕竟幻灭,那个时分它的杠杆率是100%。”
  
  一同,美国现在的购房杠杆率是60%多,日本尽管降下来,但也高达50%多。现在我国是30%,归于比较低的水平。
  
  居民部分资产负债
  
  本年上半年,我国的按揭告贷余额在20万亿左右,但居民部分在银行的存款是60万亿,是按揭告贷的3倍。“他问银行借了20万亿,但他在银行的资产有60万亿,你说这个风险大不大?”连平说。
  
  即便加上一些个人告贷,总计大约30万亿多一点,整个负债率也只需50%。我国的储蓄率非常高,到达48%,而美国许多家庭在2008年金融危机之前都没有存款。
  
  连平认为,从居民部分的资产负债角度看,尽管借了许多钱,增速也比较快,但全体风险很低,还处在一个比较安全的水平上。
  
  按揭告贷占GDP比重
  
  从按揭告贷占GDP比重上看,现在我国按揭告贷占GDP的比重大约在25%左右,加上公积金告贷,可能是30%左右。而日本的这个比例为40%,美国则在50%以上。我国依然处在一个比较低的、相对比较安全水平。
  
  房地产市值与按揭告贷比
  
  连平认为,房地产市值和按揭告贷之比,可以说明房地产如果有泡沫,房价涨得比较快,金融在这中心的推动力终究有多大。
  
  现在的房地产总市值数据不是非常得当,但大约在300万亿,而按揭告贷缺少30万亿,只占房地产总市值的7%,加上开发贷,也只到达10%。这标明,现在总市值这么高,银行从信贷支撑供应的资金,对它影响并不是很大。
  
  他标明,房地产市值总量300万亿,这其间不仅是金融资产,还包括本钱和金融一同推动的数值。金融从银行的角度来看,它占的比重不高,在这一点上来看,房地产的风险水平也归于相对比较低。
  
  首付比例
  
  除此之外,首付比例比较高,给了银行一个安全垫。关于近期银行按揭告贷添加较快,连平认为,这并不能得出风险很大的结论。2011年到2016年,按揭告贷的增速是21%多一点,但从2000年到2016年,这17年期间,增速则到达了28%。
  
  “所以就得出一个结论,不要看到最近现已出现较快添加,就认为似乎是很不正常。我们如果说从一个展开的时期和一个阶段来看这个问题,看它的均匀增速,事实上现在这个增速是开端回落的。”他说。
  
  连平终究标明,房地产的影响是巨大的,但并不能说明灰犀牛现已很近了。我们还有时刻筑牢防地,改变风险态势,使得房地产可以坚持一个平稳、较快的工作。
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