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房产企业营改增值税的筹划之道

2017年11月08日来源:国家税务总局国内动态责任编辑:wuyanglin

10月30日,国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定(草案)》。这标志着在中国实行了60多年的营业税告别演出“剧终”,也意味着增值税改革进程的全面加速。

房产企业营改增值税的筹划之道

增值税实行价外税,有增值才征税没增值不征税。实践中,我国采用国际上普遍使用的税款抵扣办法,即根据销售商品或提供劳务的销售额,按规定税率计算销项税额,然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款,也就是进项税额,其差额就是增值部分应交的税额,用公式表示即:应纳税额=销项税额-进项税额。从增值税原理上可以看出,为有效控制增值税应纳税额,纳税人只能是在遵守税法的前提下降低销项税额或增大进项税额,也可以在降低销项税额的同时增大进项税额。就房地产企业而言,房地产项目无论采取全款或按揭的销售方式,在销售合同签定后其售价就处于确定状态,与之相应的销项税额也会确定。因此,房地产企业的销项税额筹划空间有限,企业应把筹划的重点放在进项税额上。

1、结算方式的筹划

企业的结算方式可以分为现金采购、赊购、分期付款三种方式。从纳税筹划角度来讲,房地产企业应尽量选择分期付款、分期取得发票。一般情况下,企业在购货过程中采用先付清款项、后取得发票的方式,如果材料已经验收入库,但货款尚未全部付清,供货方不能开具增值税专用发票。根据增值税相关规定,纳税人采购货物或者接受劳务,未按照规定取得增值税扣税凭证,其进项税额就不能抵扣。如果房地产企业未及时取得增值税专用发票,就会造成企业增值税税负增加。为了达到能够及时抵扣进项税额的目的,房地产企业可采用分期付款取得增值税专用发票的方式,以缓解纳税压力。根据税法规定,分期付款方式取得的货物,其进项抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期,这样就可以分步产生递延增值税税负的好处,以获得资金的货币时间价值。实践中房地产企业应争取掌握谈判主动权,使得销货方先垫付税款,以推迟纳税时间,为企业争取时间尽可能长的“无息贷款”。

2、进项税额抵扣时间的筹划

根据《《增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令2008年第50号)、国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)等规定,销售环节的进项税额抵扣额为上一环节的增值税缴纳额,纳税人不能随意提前抵扣增值税进项税额以达到延期纳税的目的,进项税的抵扣时间按照取得的增值税专用发票的类型加以区分。

房地产企业一般纳税人作为购货方的可以通过筹划进项税额的抵扣时间,达到延期纳税的目的。取得防伪税控增值税专用发票应根据本月销项情况尽快认证(认证期为180天,且当月认证当月抵扣),认证通过的当月核算当期进项税额并申报抵扣,降低当期的增值税税负;如果选择即购即付,可以在付款当期抵扣进项税额;如果以应付账款的方式结清货款,只能在全部货款全部结清的当期进行进项抵扣。当然,房地产企业可利用结算方式对进项税额抵扣时间进行纳税筹划,如签订分期付款合同。

3、采购价格选择的筹划

房地产企业“营改增”后,只有在其被认定为一般纳税人时,才可以使用增值税专用发票,实行发票抵扣。这样货物或劳务提供方的纳税人身份就直接影响到了房地产企业的增值税税负。“营改增”后房地产企业可选择不同的采购渠道对进项税额进行筹划。一是选择一般纳税人作为提供方,可以取得税率为6%、11%、13%或17%的增值税专用发票进行抵扣。二是选择小规模纳税人为提供方,这种情况下,如果取得的增值税普通发票,房地产企业不能抵扣进项;如果能够取得由税务机关代开的3%的增值税专用发票的,房地产企业可按照3%的税率作进项税额抵扣。对于房地产企业而言,选择从一般纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大差别时,应当选择采购一般纳税人的货物或劳务;如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净利润会增加,且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失,那么应选择与小规模纳税人进行合作。

营改增后,视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认?

答:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定:“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

小结:“营改增”后房地产企业对于进项税额的筹划,可以单独使用或组合使用以上方法。另外在具体实务操作中应综合考虑到其他的因素,如购货成本、合同条款、从不同纳税人处购入货物的质量差异等。

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