房贷利率持续扭曲上涨,已有折扣的你千万不要提前还贷!

发布时间:2018-02-25 11:39:09

来源:功夫财经

分类:本地楼市

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关于房贷利率,相信对于大多数刚需人群来说,房贷利率的持续上浮可是比房价来的更加让人着急。进入2018年之后,部分城市商业银行继续调高个人房贷利率。比如2月1日起,四大行对广州地区首套住房按揭利率上浮10%,二套房则上浮15%到20%不等。 而南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率,更是已普遍上浮15%,甚至有商业银行将二套房贷利率上浮30%。那么,为什么国家明明定调保护刚需,地方却仍然上调房贷利率呢?  

一、当前的宏观政策与金融环境已完全不同  

金融市场环境  

2009年,五年期以上基准贷款利率是6%,打七折,为4.2%。当时全社会资金太多,实际利率很低,比如全国银行间月均加权拆借利率只有1%左右,与七折利率相比,二者差额是3.2%左右。但2017年以来,五年期以上基准贷款利率是4.9%,全国银行间月均加权拆借利率为逼近3%,二者差额只有1.9%,也即便是房贷利率不打折,银行的利润空间也大幅压缩了。加之当前银根偏紧,如果利率不上浮,商业银行没有动力投放房贷。  

房地产政策环境 2008年10月国家出台救楼市的超级宽松政策,信贷与税收双双放松,包括房产转售环节的土地增值税,当时对住宅暂停征收,至今都没恢复。2010年4月“国十条”出台之前,史无前例地鼓励购房。而2017年以来,热点城市实行严厉的调控政策,严厉程度史无前例,虽然还有需要去库存的部分三四五线城市,仍保持较宽松政策,但商业银行投放房贷的重点地区是一二线城市。  

宏观政策环境 2008年四季度至2009年,为了应对国际金融危机的冲击,我国整个宏观政策都属于刺激,而且是史无前例的刺激,单一目标是:经济保增长。而2015年12月的中央经济工作会议,提出“三去一降一补”;2017年12月的中央经济工作会议进一步提出三大攻坚战:今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。  

千万不要提前还贷!

二、防风险、去杠杆与楼市和个人房贷有何关系?  

1月25至26日,银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议,打好防范化解金融风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,部署了10项工作。  

态度明确,言之凿凿。十项工作中,有两项都与房地产有关。第二条,控制居民杠杆率,打击消费贷、透支信用禁,直指各种违规融资购房,尤其是投资投机性购房,显然是在落实“房住不炒”的最高指示。第九条,遏制房地产泡沫化,说明管理层很担心泡沫扩大,所以要严查各种违规融资,既包括上述的个人需求端融资,也包括开发商的供应端融资。  

显而易见,房地产是防风险、去杠杆的重要阵地。如果说,2015年—2017年上半年房地产的主战场是“去库存”,那么2017年下半年,尤其是以10月大会和12月的中央经济工作会议,将房地产的主战场转移到了“去杠杆”。  

所谓“去杠杆”,就是控制或压缩个人购房的杠杆率,以及开发商的负债率。对于房地产市场需求端和供应端的融资,都采取收紧的态势。  官方利率迟迟不上调,但社会实际利率却不断高企,那么个人房贷利率只能继续上浮。  

在这一背景下,对于刚需购房者来说,确实存在一定的误伤。因为贷款合同中约定的利率浮动幅度,将在未来多年(比如20年、30年)的还贷期间保持不变。当前贷款利率上浮10%,即便几年后官方利率加息了,但仍按基准利率的1.1倍执行。对这类购房者来说,未来手中资金较多时,也可考虑提前还贷。  

相对而言,过去签定贷款合同中约定利率打折的购房者,享受着史上罕见的“政策红利”。银行自身的融资成本明显上升,但上述老客户仍按官方基准利率的打折价还按揭。尤其是2008年四季度至2010年一季度的大量购房者,七折利率,是一个让商业银行吐血的利率。但,必须遵守合同契约,含泪也得继续执行呀。  

因此对于那些拥有打折利率的业主,请记住:不要提前还贷!你拿着利率4%左右的贷款,即便是购买5%的无风险银行理财产品,也是划算的!

责任编辑:wuyanglin

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