房地产市场是灰犀牛？连平6方面解析楼市风险不大

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　　近来“灰犀牛”一词大热，而备受重视的房地产商场，会不会成为一个风险迸发点，成为各方谈论的焦点。9日上午，交通银行首席经济学家连平到会2017博鳌房地产论坛，从开发商资金满足、家庭购房杠杆率低、居民部分资产负债不高档6方面分析，认为房地产商场风险水平并不高，仍能坚持平稳、较快工作。
　　
　　开发商未来两年不缺钱
　　
　　连平认为，房地产离不开金融，房地产是归于本钱和金融特点非常高的行业，因而很有必要从金融的角度去看当时的房地产。
　　
　　房地产金融首要分为两大版块，一是银行给房地产供应的融资，另一块对错银行，但后者的规划并不大，真正大的仍是银行信贷。银行信贷又可以分为开发商告贷和按揭告贷。
　　
　　开发贷这些年一向处于增速偏低的状况，它在整个银行业人民币告贷余额中所占的比重出现下降痕迹，现在的占比缺少6%。一同，开发贷的不良告贷率也较低，不到1%，大部分银行在0.5%左右，而整个银行业的不良告贷率为1.7%。
　　
　　“2016年银行给开发商供应的告贷，加上定金、预售款，以及所发行的债券，大概计算是7万亿多一点，这是什么概念？开发商在银行业这些年整个开发贷的余额只需6.2万亿，但上一年一年获得的告贷超越7万亿，这是非常大的金额，所以开发商至少在未来两年不缺钱。”连平称。
　　
　　他标明，尽管今明两年融资环境在收紧，但房地产行业“阶段性现已吃饱了”，不必忧虑短期融资问题。
　　
　　但连平供认，开发商全体的负债率有些偏高，未来如果能降至60%—70%，则比较合理，这样可以防止一部分开发商的风险显露。
　　
　　家庭购房杠杆率
　　
　　2016年以来，银行的按揭告贷高速添加，尤其是上一年下半年到本年年头，整个增速非常惊人，引起各方重视。但连平标明，这个增速短期内是偏高的，但并不能推导出风险的信号。
　　
　　以家庭为单位的按揭率，或者说购房杠杆率，是购房运用杠杆的程度。我国的家庭部分在最近这些年杠杆率显着上升，5年前按揭率大约15%，现在现已翻涨到30%，5年间杠杆率进步一倍。但从世界比较来看，这个杠杆率并不高。
　　
　　连平对比称，美国和日本在危危机要出现的时分，最早需求查询的是整个杠杆率状况，其实就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫毕竟幻灭，那个时分它的杠杆率是100%。”
　　
　　一同，美国现在的购房杠杆率是60%多，日本尽管降下来，但也高达50%多。现在我国是30%，归于比较低的水平。
　　
　　居民部分资产负债
　　
　　本年上半年，我国的按揭告贷余额在20万亿左右，但居民部分在银行的存款是60万亿，是按揭告贷的3倍。“他问银行借了20万亿，但他在银行的资产有60万亿，你说这个风险大不大？”连平说。
　　
　　即便加上一些个人告贷，总计大约30万亿多一点，整个负债率也只需50%。庭在2008年金融危机之前都没有存款。
　　
　　连平认为，从居民部分的资产负债角度看，尽管借了许多钱，增速也比较快，但全体风险很低，还处在一个比较安全的水平上。
　　
　　按揭告贷占GDP比重
　　
　　从按揭告贷占GDP比重上看，现在我国按揭告贷占GDP的比重大约在25%左右，加上公积金告贷，可能是30%左右。而日本的这个比例为40%，美国则在50%以上。我国依然处在一个比较低的、相对比较安全水平。
　　
　　房地产市值与按揭告贷比
　　
　　连平认为，房地产市值和按揭告贷之比，可以说明房地产如果有泡沫，房价涨得比较快，金融在这中心的推动力终究有多大。
　　
　　现在的房地产总市值数据不是非常得当，但大约在300万亿，而按揭告贷缺少30万亿，只占房地产总市值的7总市值这么高，银行从信贷支撑供应的资金，对它影响并不是很大。
　　
　　他标明，房地产市值总量300万亿，这其间不仅是金融资产，还包括本钱和金融一同推动的数值。金融从银行的角度来看，它占的比重不高，在这一点上来看，房地产的风险水平也归于相对比较低。
　　
　　首付比例
　　
　　除此之外，首付比例比较高，给了银行一个安全垫。关于近期银行按揭告贷添加较快，连平认为，这并不能得出风险很大的结论。2011年到2016年，按揭告贷的增速是21%多一点，但从2000年到2016年，r /> 　　
　　“所以就得出一个结论，不要看到最近现已出现较快添加，就认为似乎是很不正常。我们如果说从一个展开的时期和一个阶段来看这个问题，看它的均匀增速，事实上现在这个增速是开端回落的。”他说。
　　
　　连平终究标明，房地产的影响是巨大的，但并不能说明灰犀牛现已很近了。我们还有时刻筑牢防地，改变风险态势，使得房地产可以坚持一个平稳、较快的工作。